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考虑到对公房地产贷款占比较低，仅有4家上市银行对公房地产业贷款占沿路贷款的比例超10%，23家银行占比在5%以下，且按揭贷款风险较（现存不良率仅为0.3%），房地产筹商风险上升对银行系统全体不良率影响较小，自满银行可用于顽抗风险的资源较为充裕。

本刊特约 文颐/文

买卖银行涉房业务按是否承担信用风险可分手为两类，其中，承担信用风险的业务，在表内主要为涉房贷款和金融投资，表外主要包括或有信贷、银行承兑汇票、保函等。具体而言，涉房贷款包含了对公房地产贷款中的地产开发贷、经营性物业贷、并购贷款过火他，以及零卖业务中个东谈主住房贷款等；金融投资主要包括流向房地产行业的信用债，买卖房地产典质贷款证券化（CMBS）、住房典质贷款证券化（MBS）过火他钞票接济证券业务，以及相信、券商资管经营等非标钞票；涉房业务中不承担信用风险的主要为净值型宽容、寄托贷款、互助机构管制的代销相信及基金、主承销债务融资用具等。

上市银行地产敞口领域与结构分析

上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低。由于数据可得性，财信证券收用败露筹商数据的银看成样本，定性分析各项涉房业务在银行总钞票中所占比重。

在样本银行中，欺压2023年年末，房地产筹商金融敞口领域约为7万亿元，其中，承担信用风险的地产敞口约为6.5万亿元，占样本银行总钞票的14.38%；承担信用风险的地产敞口中，个东谈主住房按揭贷款为4.31万亿元，占零卖贷款比例为36.99%，占总钞票的比例为9.36%；对公房地产业贷款为1.63万亿元，占对公贷款的比例为12.85%，占总钞票的比例为3.84%；金融投资及表外授信余额为5490亿元，平均占总钞票的比例为1.18%。

阐述上述统计，样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款之外承担信用风险的钞票（主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的钞票占比均较低，平均占总钞票的比例分别为1.17%、1.32%。从行业角度来看，不同银行存在具体的业务结构互异，但不存在足以影响定性判断的量级互异。因此，对上市银行地产敞口的商榷，应重心关爱涉房贷款。

个东谈主按揭领域萎缩 对公房贷增速下行

阐述东谈主民银行公布的数据，欺压2024年一季度末，东谈主民币个东谈主住房贷款余额为38.19万亿元，同比下降1.9%，增速比上年末低0.3个百分点，个东谈主住房贷款同比增速已连络四个季度为负值。受房地产供需关系变化、提前还贷等要素的影响，欺压2023年年末，个东谈主 住房贷款余额同比减少6300亿元，全体呈萎缩态势。

就A股上市银行而言，欺压2023年年末，个东谈主住房贷款余额为34.43万亿元（紫金银行数据缺失），同比减少5417.15亿元。分银行类型来看，国有大行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比减少5182.53亿元，除邮储银行逆势高潮762.28亿元外，其余，五大行个东谈主按揭领域均同比下降；股份制银行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比减少109.05亿元，除吉利银行、中原银行、浙商银行、中信银行四家银行分别增长191.25亿元、35.91亿元、306.04亿元、275.14亿元外，其余五家上市股份制银行按揭领域均同比下降；城商行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比增多120.03亿元，17家上市城商行中有10家按揭领域同比增长，其中，宁波银行同比增长230.08亿元，增幅第一。农商行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比下降245.6亿元，除紫金银行数据缺失外，其余9家上市农商行按揭领域均同比下降。

国有大行个东谈主住房业务占比较高。在个东谈主按揭贷款业务结构上，上市银行中国有大行、 股份制银行、城商行、农商行按揭贷款占沿路贷款的平均比例治安递减，分别为24.21%、14.86%、12.01%、9.73%。

就个股而言，有6家银行个东谈主住房贷款占沿路贷款的比例超20%，其中，邮储银行占比为28.69%，为上市银行最高；8家银行个东谈主住房贷款占沿路贷款比例在15%-20%；16家银行占比在10%-15%；11家银行占比低于10%，其中，常熟银行个东谈主住房贷款占比为5.87%，为上市银行最低。

在对公房地产贷款方面，股份制银行与城商行占比较高，个股分化较为昭着。阐述东谈主民银行败露的数据，欺压2024年3月末，房地产开发贷余额为13.76万亿元，同比增速为1.7%，增速较岁首环比小幅普及0.2个百分点。但2023年以来，房地产开发贷在低基数配景下，同比增速全体处于下行态势。

就A股上市银行而言，欺压2023年年末，房地产业贷款余额狡计7.39万亿元，较2022年年末增长3.97%。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行房地产贷款余额分别为40938亿元、24111亿元、7379亿元、1476亿元，同比分别变动2534.92亿元、-216.65亿元、478.34亿元、26.55亿元，股份制银行房地产业贷款余额全体呈压降态势，而国有大行、城商行、农商行贷款余额均在增长。

在国有大行中，除交通银行对公房地产贷款余额同比下降307.77亿元外，其他五大行均有所增多；在股份制银行中，除兴业银行、浦发银行、浙商银行对公房地产贷款余额同比增长外，其余9家上市股份制银行均不同进度压降对公房地产贷款；城商行里面分化昭着，9家上市城商行对公房地产业贷款同比增多，8家银行同比下降；在农商行中，紫金银行、青农商行、渝农商行对公房地产业贷款余额同比下降，其余7家银行同比增长。

股份制银行、城商行对公房地产业贷款占比更高。上市银行对公房地产贷款占比为4.59%，其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款占沿路贷款的比例分别为3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。就个股而言，有4家银行对公房地产业贷款占沿路贷款的比例超10%，15家银行对公房地产业贷款占沿路贷款比例在5%-10%，23家银行占比在5%以下。

对公房地产贷款不良压力加大

从公布数据的22家上市银行来看，欺压2023年年末，个东谈主住房贷款不良率的平均值为0.3%，较2022年年末略升0.02个百分点。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行个东谈主住房贷款不良率分别为0.46%、0.34%、0.24%、0.27%，分别较2022年年末普及 0.01个百分点、0.03个百分点、-0.01个百分点、0.07个百分点。

就个股而言，4家城商行、农商行个东谈主住房贷款不良率大于1%，或与区域房价下行相关；7家上市银行个东谈主住房贷款不良率介于0.5%至1%，11家上市银行按揭不良率低于0.5%。全体来看，个东谈主住房贷款不良率低，且边缘变化雄厚，钞票质料较优，仍为银行刻下优质钞票。

另一方面，对公房地产贷款不良压力加大，且个股分化昭着。从公布数据的32家上市银行来看，欺压2023年年末，对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年年末上升0.99个百分点。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款不良率平均值分别为4.9%、3.4%、3.23%、4.27%，分别较2022年年末变动0.32个百分点、0.6个百分点、0.5个百分点、-0.65个百分点，除上市农商行外，其他三类上市银行对公房地产贷款不良率均有所上升，发挥更多银行主动清晰房地产领域风险。

就个股而言，欺压2023年年末，4家银行对公房地产贷款不良率跨越6%，且均较2022年有所抬升；12家银行对公房地产不良率介于4%-6%，其中10家为世界性银行，除工商银行、农业银行、中国银行、厦门银行外，其余银行较2022年年末地产不良率均有所抬升。

连年来，跟着地产行业趋势性下行，房地产领域已成为银行不良压力最大的行业之一。关于贷款投向更多漫步在优质区域中枢性段的银行，风险有进一步缓释的可能；但关于贷款投向外源融资及内生增长靠近双重压力的房企，且在地产领域风险清晰和拨备计提不充分的银行，未来或靠近钞票质料压力，对盈利形成挤压。

面前来看，地产风险敞口主要来自对公端。阐述上述统计，在上市银行房地产敞口中，按揭贷款 占比较高但风险较低，2023年年末败露数据的上市银行按揭不良率平均值约为0.3%，低于沿路贷款不良率1.17%，且边缘变化平定，在“保交楼”计谋握续鞭策下负约率较低，仍为银行优质钞票。

银行业靠近的房地产信用风险主要来自对公敞口，欺压2023年年末，败露数据的上市银行对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年年末上升0.99个百分点。在偿付端正上，房地产开发贷风险典质较为实足，次序在购房者“保交楼”和供应链应收账款之后，但高于无典质的非标和信用债，其钞票质料与住房销售回款、房企现款流筹商度较大。

由于中国事个东谈主无尽连带包袱轨制，断供拍卖房屋后需优先偿还贷款，住户负约成本较高，同期银行房贷以首套房为主，住户住房需求主要体现为刚需和改善性等自主需求，在此基础上惟有不出现无法委派的负约风险或房价断崖式着落等极点情形，则按揭贷款出现大面积负约的概率就较为有限。因此，个东谈主按揭贷款钞票质料的中枢是保委派和稳房价。

关于保委派，面前各主要省市基本均已成就融资和谐机制，在该机制下，稳当章程的 “白名单”名堂实时赢得了资金接济，欢叫房企合理融资需求，为促进名堂建成委派、保 障购房主谈主正当权柄、雄厚房地产商场弘扬了积极作用。在房地产融资和谐机制下，部分脱险房企也有所获益，如碧桂园、融创、金科、绿地、中梁等接续败露旗下名堂被纳入“白名单”情况，但“白名单”项联想条目相对严格，“名堂预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已实时收回”条目，使得银行在具体名堂放贷上仍会以商场化样貌为主，形成增量风险彭胀的可能性有限。

据国度监督管制总局败露，欺压5月16日，买卖银行已审批通过的“白名单”名堂贷款金额达9350亿元。欺压8月21日，买卖银行已审批房地产“白名单”名堂有5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。“517”四部委会议后，融资和谐机制落地速率昭着加速，在系统性底线想维及计谋统筹落实下，保委派负约风险不大。

关于稳房价，咱们中枢关爱的是房价着落些许会击穿住户钞票欠债表，也即刻下按揭贷款关于房价波动的承受智力。在地产新政前，新披发贷款的首付比例不低于30%，因此新披发贷款的典质率LTV（贷款余额/房价）不跨越70%。银行的按揭LTV跟着住户还款、贷款本金的减少而下降，亦受到房价波动的影响。

部分银行财务报表败露了零卖按揭平均LTV信息，欺压2023年年末，招商银行个东谈主按揭LTV比例为32.93%，兴业银行个东谈主按揭LTV比例为43.63%，中信银行个东谈主按揭LTV比例为39%。因此，刻下银行个东谈主按揭LTV比例或较低，惟有房价不出现断崖式下降，安全边缘较为实足。

银行积极哄骗不良钞票证券加大个东谈主住房典质不良贷款出表力度。关于不良钞票证券化阅历的银行，亦通过钞票证券化样貌将按揭出表，有用化解按揭贷款风险。不良贷款钞票接济证券是一类罕见的ABS产物，其基础钞票为贷款五级分类中次级、可疑和去世类贷款。部分银行败露了个东谈主按揭不良钞票证券化贬责数据，如建设银行2023年刊行6单个东谈主住房典质贷款不良钞票接济证券，刊行领域为78.82亿元，入池本金领域为160.02亿元，建设银行2023年年底个东谈主住房不良贷款余额为268.24亿元。

比较之下，对公房地产贷款的中枢是房企偿债智力，而房企资金开首主要依赖销售回款。阐述国度统计局的分类，房地产开发投资资金开首有国内贷款、哄骗外资、自筹资金、定金及预收款、个东谈主按揭贷款、其他到位资金和各项应答款七类。从房地产开发各阶段来看，主要分为前端拿地融资、中端开发融资、后端销售回款。

在前端拿地融资方面，2019年，银保监会“23号文”限定房企通过相信等非标渠谈进 行前端融资，前端加杠杆拿地的样貌难觉得继，使得房企在拿地阶段主要以自有资金拿地为主。在中端开发融资方面，在地产开发建设阶段，不错通过开发贷、并购贷、刊行债券、非标融资、供应链融资（如高下流应答工程款）等样貌进行融资。在后端销售回款方面，在房企拿到预售许可证后，楼盘可进行预售，并通过定金及预收款、个东谈主按揭贷款等样貌回款。

阐述同花顺IFinD数据，2023年房企开发投资资金开首中，国内贷款占比12.24%，自筹资金（包括权柄和债券融资）占比32.94%，哄骗外资占比0.04%，定金及预收款占比33.9%，个东谈主按揭占比16.86%。跟着房价上行及融资渠谈收紧，连年来销售回款占比全体呈上行趋势，2023年年末后端销售回款狡计占比50.75%。考虑到房企资金开首仍主要依赖销售回款、贷款孝敬较少，房企偿债智力和信用还原还根柢上依赖于地产销售的企稳。

追溯历史可知，2018年启动信用债负约房企数目逐年上升，并在2022年插足负约岑岭，但2023年新增初次负约房企的数目大幅回落，房地产行业债券负约领域也在2022年见顶，2023年负约领域回落，且主要都集在前期仍是脱险的房企上。

那么，债券负约若何影响银行钞票质料？房企公开债券负约并无谓然导致该集团沿路贷款被划为不良，银行开发贷不良认定考虑多方面要素，包括过期技艺、信用纪录、还款智力、担保物价值等，此外，在钞票分类新规下，不良钞票的认定还需考虑房企在全行业的不良和过期情况（全行业过期90天、比例跨越20%需计为不良）。

跟着计谋的镇静加码，在底线想维下，系统性冲击有限。2022年于今，房地产计谋镇静减轻，从供给侧到发力，到聚焦需求侧，计谋密集落地，具体体当今供求关系、房贷利率、融资贷款、地皮商场、楼盘贬责等方面。

2022年11月，“金融十六条”接济房企贷款合理缓期，尔后地产融资三支箭镇静减轻；2023年1月，东谈主民银行提议成就首套住房贷款利率计谋动态鼎新机制；2023年7月，中央政事局会议定调“房地产供求关系发生要紧变化”，初次未提“房住不炒”，强调供需关系变化；2023年12月，中央经济会议指出“一视同仁欢叫合理融资需求”；2024年 1月央行指出，对要领经营、发展远景雅致的房地产开发企业，可披发经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业筹商贷款和公开商场债券；同月住建部召开城市房地产融资和谐机制部署会议，条目各地针对具体名堂，商榷并提议可获融资接济的房地产名堂名单，随后强调“加速鞭策城市房地产融资和谐机制落地奏效”；2024年4月政事局会议提议“统筹商榷消化存量房产和优化增量住房的计谋措施”，计谋转向去库存。5月17日，监管部门落地多项计谋举措，“取消世界层 面首套住房和二套住房买卖性个东谈主住房贷款利率计谋下限”，“首套房最低首付款比例鼎新为不低于15%，二套不低于25%”，“成立3000亿元保险性住房再贷款”。6月7日，国务院总理李强主握召建国务院常务会议，再次强调“加速构建房地产发展新花式”。

2024年上半年，行业未开脱周期惯性下行，供需关系重构对住户钞票、企业分娩、经济发展等多维度连锁影响握续，房地产行业的基本景象为“去库存、去杠杆”，商场鼎新在短期内或仍有一定惯性，但跟着地产计谋的鞭策，降幅有望趋缓。弥远来看，2024年政府责任论说指出“健全风险防控长效机制，完善商品房筹商基础性轨制”，房地产行业弥远翻新标的明确，一是扩大保险性住房建设领域，保险与商场并行；二是进行商品房基础性轨制翻新，如预售轨制向现房销售转型，财税轨制翻新，城乡会通提速开释刚需等。二十届三中全会指明下阶段行业发展标的，即“既防风险、又促发展”，为加速新花式构建留有相对实足计谋优化及翻新空间。

中央从上至下高频强调守住不发生系统性风险的底线，动态化解风险，确保金融体捆绑实安全，银行稳重、可握续经营已上升到国度金融安全层面，关系到经济雄厚大局，底线想维下，系统性冲击有限。

上市银行地产风险敞口评估

在外部老本补充息争救前，银行可用于罗致去世、顽抗风险的资源主要有不良贷款减值准备余额、净利润、逾额中枢一级老本。此外，房地产对公贷款和按揭贷款一般为足额典质，惟有房价不出现断崖式下降导致典质物权贵不及值，均可充分哄骗清收贬责的样貌回收不良贷款，清收回收率在悲不雅假定下瞻望不低于30%。以2024年二季度功绩论说为基准，假定不良去世率为70%，测算不轸恤形下银行罗致去世的智力：

情形一：开释逾额减值准备金，允许拨备掩饰率下降到基本圭臬150%。该情形下，上市银行可罗致去世2.01万亿元，能化解不良贷款占沿路贷款的比例为1.68%。

情形二：赓续使用沿路减值准备余额。该情形下，上市银行可罗致去世5.21万亿元， 能化解不良贷款占沿路贷款的比例为4.36%。

情形三：赓续使用曩昔净利润罗致去世。该情形下，上市银行可罗致去世6.3万亿元，能化解不良贷款占沿路贷款的比例为5.27%。

情形四：赓续使用逾额中枢一级老本罗致去世。该情形下，上市银行可罗致去世11.77万亿元，能化解不良贷款占沿路贷款的比例为9.85%。

经以上测算，上市银行在不依赖外部渠谈的情形下，可用于罗致去世的沿路金额达11.77万亿元，在不良去世率70%的悲不雅假定下，能化解不良贷款占沿路贷款的比例为 9.85%，为2024年上半年上市银行不良率的7.89倍。

考虑到对公房地产贷款占比较低，据上述统计，仅有4家上市银行对公房地产业贷款占沿路贷款的比例超10%，23家银行占比在5%以下，且按揭贷款风险较（现存不良率仅为0.3%），房地产筹商风险上升对银行系统全体不良率影响较小，自满银行可用于顽抗风险的资源较为充裕。

如上所述，尽管银行可用于顽抗风险的资源较为充裕，但房企信用水平还原的概略情味将会带来钞票质料扰动，从而侵蚀银行业盈利智力，因此，通过对潜在不良上升进行测算分析，来评估房地产不良对上市银行功绩的影响。

上市银行对公房地产贷款占比4.59%，其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款占沿路贷款的比例分别为3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。假定对公房地产业不良率分别上升1%、3%、5%、10%，针对新发生不良计提拨备比例为25%，税率为25%，以上市银行2023年年报数据为基准，测算对银行净利润负向影响格外于净利润的0.66%、1.99%、3.31%、6.62%。分板块看，对公房地产业贷款风险对国有大行的影响较小，农商行次之，对股份制银行和上市城商行影响相对较大。

中央守住不发生系统性风险底线明确，地产计谋以技艺换空间，银行稳重经营安全底线无忧。但银行板块估值和盈利智力受地产风险压制，后续仍需关爱地产边缘变化下的银行预期。刻下银行股仍处于深度破净景象，欺压2024年9月9日，银行指数的市净率（全体法）仅为0.51倍，复盘自2022年以来的银行板块走势，商场对地产链的担忧是银行估值的主要压制要素之一，地产链企稳是后续银行钞票质料开发的要津。

（作家为专科投资东谈主士）

本文刊于09月28日出书的《证券商场周刊》体育游戏app平台